济南某出租房里宽带、电脑台、厨房设施一应俱全。本报记者 左庆 摄
国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）３日对外公布。培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，对于促进实现住有所居的目标意义重大。
税收优惠
鼓励出租房子
为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。《意见》规定对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
分析人士指出，国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。
在金融和供地上的保证措施，也突破了很多困难。《意见》鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示，这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。
限制房东权利扩张
给租客“撑腰”
为了降低住房消费门槛，让房子用起来，让资金流动起来，《意见》鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。其实目前已经有一些企业做起了长租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等都是已经运营超过2年的长租公寓品牌。而像万科等传统地产商也正在涉足长租公寓。
目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”刘洪玉说。
《意见》在保护承租人合法权益方面，限制房东的权力扩张，也做了不少工作，明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
让承租人也可以享受基本公共服务，给他们使用公积金租房的便利。《意见》对低收入人群也做了考虑，对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。
“商”改“住”将成潮流
水电气价格按民用算
在很多中小城市，甚至像沈阳、成都这种大城市，都出现了商业物业过剩现象。 《意见》允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。《意见》中指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
以前大城市对“房中房”现象有诸多限制，《意见》有所突破，但给予了一些限制措施。整体而言，对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市，能租下整套房子甚至整个房间的人都不太多，房中房很难避免。《意见》中允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
针对此次《意见》的出台，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：此前管理层也多次谈到住房市场要“租售并举”，这对建立多层次的住房消费市场提供有力支持。而允许商业用房改建成居住用途出租可以说一举两得。一方面化解商业用房库存过高的压力；另一方面，经过结构调整后，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。 据新华社
