天津北方网讯：5月20日下午，河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍，最终以16.5亿元拍出，楼面价高达23468元/平方米，几乎与区域在售项目均价持平。昂贵的地价带来的将是未来高端项目的入市，不断攀升的价格将会让更多刚需一族“望价兴叹”。被“挤”出市内六区、向环城近郊转移，越来越成为刚需购房者的无奈选择。
环内环外价格差在拉大
天津楼市多为刚需市场，这一论调仍可以说是主流，但随着市内六区房价的不断攀升，高端产品的存在感也越来越强。特别是从去年以来，越来越多的“地王”项目入市，单价最高已达6万元。对于刚需购房者来说，动辄几百万的房款根本无力承担。
根据相关数据统计，从2015年4月至2016年4月，南开区在一年的时间内均价上涨了1.7万，涨幅达75%。除河西区涨幅为15.4%外，市内其余各区涨幅均超过20%。相比之下，环城四区的涨幅均在20%以下，特别是东丽区受部分大盘集中备案影响，整体均价波动明显，全年涨幅仅为3.5%。
如果涨幅数据不能直观体现购房差异的话，我们不妨来算一笔账。根据克尔瑞最新公布的“天津市各区买房门槛”统计数据来看，以80平方米户型为例，用2016年1-4月份普通住宅成交均价计算(为方便计算，统一以首付三成、30年纯商贷、等额本息、4.9%利率为条件)，那么市内六区的首付门槛是50万元，月供在6000元/月左右。其中价格最高的是南开区，首付需要84万，月供过万。反观环城四区，首付门槛最高的是西青区和北辰区，均为31万元，仅为市内六区首付款的六成，而津南区置业所需首付款最低，仅为23万元。
再来看看中心城区与环城四区新房成交价格的对比。根据克尔瑞房价信息的统计数据显示，2005年，环城四区新建商品住宅的整体成交均价约为3630元/平方米，市内六区约为5247元/平方米，差价只有1617元/平方米。而到了今年，截止到5月15日，环城四区新建商品住宅的整体成交均价约为12424元/平方米，市内六区约为26995元/平方米，差价达到了14571元/平方米。11年间，环城四区新建商品住宅的整体成交均价涨幅约为242%，中心城区的涨幅却约为414%。
在这样的市场背景下，市内六区和环城四区的楼市开始出现明显分化，改善型置业需求逐渐向市中心聚集，而刚需购房者则被迫将置业触角伸向外环周边。其实在北京、上海、深圳、广州等一线城市，早已经过这个过程。未来，天津的城市范围会不断外扩，刚需也将被中心城区的高房价挤压得越来越远。
“新天津人”地缘概念弱
事实上，老天津人在买房这个问题上，有着非常强烈的地域概念。外环线就像是一道围墙，圈定了天津市区和郊区的界限。从这个意义上来讲，别说让天津人从市区搬出外环线，就算是从河西区搬到河东区、从南开区搬到河北区，甚至是在同区不同板块之间转换居住地，都存在相当大的抗性。
但是近几年，环城四区中以中北镇为代表的很多热门板块逐渐兴起，“新城”的概念越来越容易被市场接受。究其原因，除了价格上的因素外，并非天津人的传统购房习惯发生了转变，而是因为天津购房群体的来源构成比例发生了明显变化——不断增多的外地人淡化了区域间的地域概念。
先来看看天津人口构成比例的变化。根据天津市统计局近日发布的2015年天津市人口主要数据：2015年年末，天津常住人口总量为1546.95万人，其中外来常住人口总数达500.35万人，已占全市总人口约三分之一，与5年前相比增加了近200万人。无论是绝对值增加量还是增长率，都高居全国榜首。
随着外来人口的大量涌入，会有越来越多的外地人选择在天津购房、置业、安家。和老天津人不同，新天津人没有传统的区位认知，他们在置业时会更多得考虑性价比。只要交通便利、基本配套能够满足日常生活需求，且价格实惠，就能够接受在外环线之外购房。根据此前的媒体报道，2013年时，在天津登记的外来人口中，就已经有近半数分布在环城四区。随着环城四区土地出让数量的增加，未来将有越来越多的入市项目吸引新天津人安家置业。
环城热点板块置业选“四点”
环顾外环线之外8公里以内的几个近郊板块，比如中北镇、张家窝、华明镇、南奥体、双港和辛庄等，近些年来的表现都很抢眼。业内人士提醒，由于这些区域并非传统的居住城区，因此在选择时要主要从以下四个方面进行考量，判断新兴地产板块未来是否具有发展前景：一要看与传统城区的联系是否紧密；二看周边产业配套是否充足；三看交通是否便利，最好有地铁通达；四看市政配套是否完善。
作为首先承接市区外溢客群的片区，西青区的中北镇起步最早，经过10余年的发展，城市面貌目前已与环内无异，生活配套非常完善。目前，住宅新盘所剩无几，在售洋房价格最高已超过2万元/平方米，属于环城区域中发展最快、最完善、价格也最高的区域，主要承接南开区外溢客群。同样位于西青区的张家窝板块因为有地铁3号线和高铁概念，最近几年热度很高，新盘供应量大，均价已经超过1.2万元/平方米。此外，西青区的另一个热门板块精武镇则有望接下中北镇、张家窝的接力棒，成为西青区下一个板块轮动的热点。精武镇未来将修建京华道东延长线和迎水南道通往外环以内，其与市区的连接将更为通畅。
津南区一直是环城四区中的价值洼地，虽然在售项目多，但是因为板块较多，板块之间差异大，整体均价在环城四区中一直最低。今年，津南市场迎来新一轮爆发，海河教育园带动区域土地市场大热。截至目前，海教园成交均价10517元/平方米，比去年上涨了10.8%。今年3月份，海教园出让六宗土地，未来将形成多家房企共同开发、竞争的格局。地铁8号线通车后，将打通海教园连接市区的通路，交通出行更为便利。
此外，津南区的辛庄板块以其不断开发建设的商业配套成就自身独特优势。根据规划，未来的辛庄将成为津南新的商业中心，辛庄镇正在进行新濠广场、深特广场、兆恒广场、新业广场、赢聚广场5大商业项目的开发建设，致力于打造天津市城南新商圈，为百姓提供购物、休闲、娱乐场所。
