制图/郑萌
商改住
怎么改
不能改变防火分区、分隔设施
费咋算
水、电、气价格按照居民标准执行
税收优惠
个人出租住房月收入不超3万元
2017年年底前免征增值税
个人出租住房需缴纳的增值税
由5%的征收率减按1.5%计算
河南商报记者邓飞
昨天下午，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》）对外发布，针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应，提出了一些原则性的方案。其中，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。
【亮点1】
允许商业用房
改建为租赁住房
新政
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，只是改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
解读
最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。但是，牵涉到一系列配套政策的出台。
——易居研究院智库中心研究总监严跃进
【亮点2】
推进公租房货币化
新政
转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。具体来看，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
本地情况
对此，河南商报记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，郑州已经开始着手研究制定公租房货币化政策，而且在稳步推进中。
【亮点3】
对个人出租住房所得
减半征收个人所得税
新政策显示，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
【亮点4】
保护承租人的合法权益
现状
目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。
新措施
《意见》在保护承租人合法权益方面，提出了四方面政策措施。
1.明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。
2.多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式，提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。
3.保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照居住证暂行条例等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。
4.规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。
【亮点5】
提供金融支持
新政
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
解读
从为金融创新提供突破口的角度看，租房市场未来势必引入类似REITs等金融创新，尤其从目前市场来看，通过培育一个成熟的租赁市场，进而使得租赁价格得到提升，这就能够为此类金融创新带来较好的前提基础。未来如果能够有这样一个制度，那么就可以通过此类金融工具的设计，引导更多社会资本进入，对于活跃房屋租赁市场势必有意义。——易居研究院智库中心研究总监严跃进
